Leading the Way in Russian Law
 


NEWS

more news

LEGAL UPDATES

more legal updates

EVENTS

more events

RECENT DEALS

Advising major Chinese car manufacturer in connection with the transaction for purchase of certain real property for enhancing the car retail outlet network in Moscow region
more recent deals


RSS  RSS Feed to Articles

NEWS & PRESS RELEASES  |  ARTICLES  |  BOOKS  |  LEGAL UPDATES  |  MEDIA ROOM  |  RSS FEEDS  |  SUBSCRIBE


Отмена бумажных свидетельств и единый реестр. Как складывается практика регистрации прав на недвижимость


- Какие последствия повлекло упразднение свидетельства о праве собственности
- Станет ли отсутствие обязательного согласия третьего лица основанием для приостановления госрегистрации
- К какому органу следует обращаться с иском при ненадлежащей регистрации прав на недвижимость

В 2016 — 2017 годах законодатель провел масштабную реформу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Отмена бумажных свидетельств и объединение кадастра недвижимости  с реестром прав на недвижимое имущество вызывали опасения у практикующих юристов и собственников объектов недвижимости. Часть из них оправдалась, однако многие оказались не более чем домыслами. Рассмотрим, на какие аспекты нововведений нужно обратить особое внимание при оформлении документов на недвижимость.

В отличие от свидетельства выписка из ЕГРН не позволит увидеть срез информации о предыдущем владельце

С 1 января 2017 года законодатель объединил кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимое имущество (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218-ФЗ). В результате образовался Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). ЕГРН включает реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, ограничений и обременений на недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Таким образом, ЕГРН объединил сведения о кадастровом учете объектов с данными о регистрации прав на них. До 1 января 2017 года за кадастровый учет отвечала Кадастровая палата, подведомственная Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Также с 15.07.2016 свидетельства о госрегистрации права на объекты недвижимости заменили выписками о правах на объект недвижимого имущества (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Выписка, как и ранее свидетельство о праве собственности, правоустанавливающим документом не является, а служит подтверждением права собственности на недвижимое имущество.

Выписка из ЕГРН содержит сведения:

- о субъекте и объекте права;
- документе-основании возникновения права собственности;
- адресе и кадастровом номере объекта;
- об обременениях;
- дату внесения в реестр регистрационной записи.

Поскольку выписка из ЕГРН выдается на актуальную дату, она не позволяет, в отличие от свидетельства о регистрации права, увидеть срез информации о предыдущем владельце, то есть получить доступ к истории владения конкретным объектом. Также разница между документами заключается в том, что выписка не выдается на бланке строгой отчетности с водяными знаками.

Понятие государственной регистрации и указание на нее как на единственное доказательство существования зарегистрированного права содержатся в п. 3, 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ. При этом согласно позиции Верховного суда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (определение ВС РФ № 4-КГ17-8 от 04.04.2017). При отсутствии свидетельства о праве собственности на объект недвижимости документарным подтверждением факта госрегистрации, доказывающего наличие на определенную дату права на конкретный объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. Об этом же свидетельствует судебная практика, которая прямо указывает, что государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН (постановление 15ААС от 27.03.2017 по делу № А53-4823/2016).

При этом правоустанавливающими документами выступают непосредственно договор купли-продажи недвижимости, договор дарения, завещание, договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования и пр. с проставленными на них специальными регистрационными надписями, на основании которых вносятся соответствующие записи в реестр (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Правоприменительная практика также подтверждает, что основаниями для государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент сделки (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 06.03.2017 по делу № 2а-9713/2016, от 07.02.2017 по делу № 33-2524/2017, решение Феодосийского городского суда от 28.03.2017 по делу № 12-25/2017).

Таким образом, кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются теперь выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке (постановления 8ААС от 16.02.2017 по делу № А46-9861/2016, 15ААС от 27.03.2017 по делу № А53-4823/2016, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.04.2017 по делу № 2-1343/2017).

Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется путем совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Если такой документ представлен в электронной форме, то специальная регистрационная надпись на нем выполняется усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Аналогичное положение было закреплено в прежней редакции Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следует отметить, что в своих нововведениях Росреестр последовал примеру ФНС России. Налоговики еще с 4 июля 2013 года отменили выдачу свидетельств о внесении записей в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, вместо которых стал выдаваться лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП (приказ ФНС России от 13.11.2012 № ММВ-7-6/843@ «Об утверждении формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей»).

Объединение баз повлекло расхождения между ранее внесенными сведениями и данными ЕГРН

Сведения из ЕГРН предоставляются за плату в бумажном или электронном виде (п. 2 ст. 63, п. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Минэкономразвития России установил размеры платы за предоставление таких сведений (приказ от 10.05.2016 № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости», вступил в силу 01.01.2017). При этом стоимость выписки ставится в зависимость от лица, которое ее заказывает, а также от ее формы (бумажная либо электронная).

С полной версией статьи можно ознакомиться по ссылке: http://e.arbitr-praktika.ru/article.aspx?aid=583442


back to Articles   |   print page



TOP M&A
Legal Advisor
in Russia


Recommended in
All Key Practice Areas


Recommended Firm
for Dispute Resolution
in Russia


Best Life Sciences
Practice in Russia


Best Life Sciences practice,
recommended in corporate 

and M&A, dispute resolution 
in Russia


The Most Visible
Russian Law Firm


Recommended in
Key Practice Areas

Open Partnership: 
an inside look